W długi weekend trafiłem na jednej z Facebook’owych grup na dyskusję w kwestii drogich mieszkań. Cóż, to temat na naprawdę długą dyskusję, więc postanowiłem zrobić z tego kompletny wpis dlaczego nieruchomości są drogie.
[otw_is sidebar=otw-sidebar-1]
źródło: Facebook
Początek
Domyślam się, że to może być pytanie od fake’owego konta, jednak mimo to je zacytuję. Żeby było wiadomo skąd pomysł na wpis 🙂
Koszty
Kiedy kupujemy jakiś produkt to składa się on zazwyczaj z co najmniej jednego elementu który musi zostać stworzony. I często są to połączenia bardzo wielu materialnych i niematerialnych fragmentów. Nawet taka marchewka kupiona na targu to składowa nasionka, ziemi w której wyrosła, wody, nawozów, czasu hodowcy, zbieracza, kierowcy transportu i sprzedawcy. Nie inaczej jest z mieszkaniami, z czego tutaj tych składowych jest bardzo, bardzo wiele.
Ziemia
To podstawowy wydatek jeśli chcemy posiadać nieruchomość. W końcu budynek stoi na jakimś gruncie. Internet pokazuje, że m2 ziemi możemy kupić już od 50 groszy! Jednak im bliżej jakiegoś miasta jesteśmy tym cena ta rośnie. Na przykład patrząc na działki budowlane w serwisie OtoDom w odległości 25 kilometrów od Łodzi to mamy 5 ofert z ceną poniżej 10 zł/m2. Podobnie jest przy Białymstoku (4 oferty <10zł/m2); Poznaniu (4 oferty <10zł/m2) czy Bydgoszczy (12 ofert <10zł/m2). A to odległość 25 kilometrów od miasta. Gdy zmniejszymy tą odległość do 10 kilometrów to drastycznie nam spada ilość tanich ofert. W odległości 5 kilometrów przy Łodzi mamy jedną ofertę z ceną poniżej 10zł/m2, w okolicach Bydgoszczy 3 oferty, w Białymstoku cena to ponad 14zł/m2, a przy Poznaniu ta cena to co najmniej 25 zł/m2! Czyli im atrakcyjniejsza lokalizacja tym większa cena ziemi.
Ile tej ziemi potrzeba? Cóż, to już zależy od tego jaki budynek na niej stoi. Jeśli czteropiętrowy, z dwoma lokalami na piętro to mamy 10 lokali. Zakładając, że są one równe i mają po 60 m2 to potrzeba co najmniej budynku o powierzchni 150 m2. Nie wydaje się to dużo, jednak do tego dochodzą wymagania dotyczące miejsc parkingowych. Przy 10 lokalach prawo wymaga obecnie stworzenie co najmniej 8 miejsc parkingowych czyli to kolejne +/-92 m2 (2,3×5 m na jedno miejsce – zgodnie z ustawą). Wciąż nieduży metraż. Jednak przepisy mówią, że taki parking nie może być bliżej niż 10 metrów od okien domu! Czyli do 150 m2 budynku i 92 m2 parkingu dochodzi nam odległość 23 m2 (2,3x10m) pomiędzy domem a parkingiem. Czyli 265 m2. Weźmy też pod uwagę przepisy mówiące, że budynek nie może stać bliżej niż 3 metry od granicy działki (jeśli w danej ścianie nie ma drzwi czy okien) lub bliżej niż 4 metry jeśli są od danej strony drzwi i/lub okna. Gdy mamy budynek o powierzchni 150 m2 to ambitnie załóżmy, że z każdej strony są jakieś okna lub drzwi. Czyli musimy naszą działkę powiększyć o jakieś 133 m2! Czyli razem mamy już prawie 400 m2 dla budynku o powierzchni tylko 150 m2!
Budowa
Co się składa na budowę? Na początek projekt, którego koszt to kilkanaście do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dla przykładu przyjmijmy 15 tysięcy, z pierwszej strony z gotowymi projektami na którą trafiłem. Strona jest bardzo fajna, bo podaje od razu powierzchnię mieszkalną tego projektu (771,05 m2) oraz szacowany koszt stanu deweloperskiego (1 864 602 złotych). W tym zawierają się materiały, robocizna etc. Co oznacza, że koszt jednego m2 mieszkalnej powierzchni w tym wypadku wynosi około 2 400 złotych.
Jednak należy wziąć pod uwagę, że to szacunkowe koszty. W większych miastach robocizna jest droższa, podobnie jak materiały budowlane. Co oznacza, że ta cena może być podniesiona w górę. Powinniśmy też wziąć pod uwagę koszty pozwolenia na budowę, około tysiąca złotych.
Są też koszty odbioru budynku po zakończeniu prac. Dla domu jednorodzinnego wynoszą one w okolicach 1 000 – 2 000 złotych. Dla domu wielorodzinnego myślę, że spokojnie można przyjąć koszty rzędu 5 000 złotych.
Sprzedaż
Realizacja sprzedaży to kolejne koszty. Reklama zewnętrzna, internetowa etc. Ciężko mi to oszacować, bowiem nie siedzę w branży ale raczej to tysiące niż setki złotych. Plus koszt samych sprzedawców, w końcu za to że pokażą mieszkanie i odpowiedzą na pytania też muszą mieć płacone.
Pustostan
Utrzymanie lokali nim zostaną sprzedane też nie są małe. Nawet gdy się nie zużywa prądu czy gazu płaci się opłatę przesyłową. Tą pokrywa deweloper.
Zysk zwany marżą dewelopera
Dlaczego pracujesz?
By zarabiać pieniądze na życie.
A na czym je zarabiasz? Sprzedajesz coś? Świadczysz jakieś usługi? Produkujesz coś? Twój zarobek opiera się na marży czyli złotówkach które dostajesz od klienta pomniejszonych o złotówki jakie wydałeś. Dlaczego inaczej miałoby być w przypadku mieszkań? Więc nie dziwmy się, że deweloper musi zarobić!
Podsumujmy koszty
Sięgając po podane przykłady wcześniej zróbmy podsumowanie, żeby było wszystko czarno na białym. Sięgnę po przykład Poznania:
ziemia (400 m2 za co najmniej 25zł/m2) = 10 000 złotych
projekt = 15 000 złotych
pozwolenie budowlane = 1 000 złotych
koszt budowy = 2 400 złotych/m2
koszt odbioru budowlanego = 5 000 złotych
koszt sprzedaży i pustostanu = ?
marża dewelopera = ?
Podsumowując: mamy kosztów dodatkowych 31 tysięcy złotych. Co przy powierzchni mieszkalnej omawianego projektu (771,05 m2) daje nam 40 złotych na każdy m2. Czyli razem z kosztami budowy mamy około 2 440 złotych za metra kwadratowy.
Spojrzałem na ceny mieszkań na rynku pierwotnym w odległości 5 km od Poznania. Znalazłem najtańsze oferty w cenie 2 998,68 złotych za m2. Czyli z każdego m2 deweloper ma 558,68 złotych przychodu. Ale w tym przychodzie jest koszt sprzedaży oraz pustostanu a także koszty zamrożenia kasy na czas inwestycji! Tak więc czy ta marża w wysokości 33 777, 79 złotych na mieszkaniu 60,46 m2 jet wysoka? Gdy weźmiemy pod uwagę fakt, że czas jej uzyskania to +/- cały rok?
Czy więc w Polsce nieruchomości są drogie? Nie, ponieważ odzwierciedlają stan naszej gospodarki, na którą wpływa wartość ziemi oraz koszty pracy – a te rosną nieustannie.
Czynsz
źródło: Facebook
Druga część dyskusji sięgnęła kwestii wysokiego czynszu.
Na czynsz składa się wiele składowych. Przede wszystkim jest to utrzymanie całego budynku, wraz z jego elewacją, częściami wspólnymi (prąd na klatce schodowej czy do poruszania windy też kosztuje!) oraz z miejscami postojowymi. Sprzątanie budynku czy odśnieżanie chodników też najczęściej należy do zarządcy, więc musi być ujęte w czynszu. Zakładając nawet że jest jedna osoba zatrudniona do utrzymywania budynku to obecnie musi mieć pensję minimum 2 000 złotych brutto co miesiąc. Przy dziesięciu lokalach w budynku daje to koszt 200 złotych na każdy lokal! A to tylko pensja jednej osoby.
Druga rzecz to fakt, że w wielu miejscach w czynsz jest wliczona woda i/lub ogrzewanie. Sam mieszkam w bloku z końcówki lat 70-tych i uważam, że to co płacę czyli niecałe 10 zł/m2 czynszu w którym mam wliczoną piwnicę, szafkę na korytarzu, wodę ciepłą i zimną oraz ogrzewanie to nie jest dużo. Zwłaszcza, że każdego roku mam zwrot za nadpłaty za wodę i ogrzewanie
Czy tylko u nas nieruchomości są drogie?
Nieruchomości to temat którym interesuję się od ponad 10 lat. Dlatego wszędzie gdzie jestem patrzę na koszty nieruchomości. I porównuję je z pensjami na zachodzie. Z oczywistych względów pominę kwestię stolic, bo to specyficzne rynki i nieco droższe od standardów.
Jednak mamy ten przykład z 5 km od Poznania. Koszt 60 m2 to 180 000 złotych. Minimalna krajowa to 2 000 złotych. Czyli koszt mieszkania to jakieś 90 miesięcy (7,5 roku) płacy minimalnej.
Porównamy z innymi krajami? Manchester w Wielkiej Brytanii, dystans +3 mile (5km) i jaka jest najtańsza oferta za 2-bedroom (czyli de facto trzy pokoje)? Prawie 110 tysięcy funtów (shared ownership to współwłasność – więc się nie liczy). Minimalna krajowa w UK to 7,5 funta na godzinę. Czyli tygodniowo 300 funtów, co daje miesięcznie niecałe 1300 funtów. Czyli koszt tego mieszkania to prawie 85 miesięcy (7,1 roku) płacy minimalnej.
W Mediolanie widziałem ogłoszenia o 2-pokojowym mieszkaniu na obrzeżach miasta za 110 tysięcy Euro. We Włoszech pensja minimalna jest zależna od branży, natomiast udało mi się znaleźć zestawienie gdzie widzę najniższą pensję we Włoszech na poziomie 1 000 €. Co oznacza że takie mieszkanie kosztuje 110 miesięcy (9,2 roku) płacy minimalnej.
Wnioski
Jestem świadom, że podane przykłady są wycinkami rynku i to z tej dolnej półki. Jednakże moim celem jest pokazanie skąd się biorą ceny nieruchomości oraz czynszu, a także jaka jest ich korelacja z wynagrodzeniem oraz lokalizacją – bo to właśnie te dwa czynniki najbardziej determinują ceny nieruchomości. Trzeci znaczący czynnik to udogodnienia, które też podnoszą cenę nieruchomości. Klimatyzacja, dodatkowe miejsca parkingowe, monitoring i/lub ochrona w budynku jedynie podnoszą wartość danego lokalu.
Jednak jak widać po przytoczonych przykładach mamy przeciętny poziom relacji ceny do zarobków. Jest to zdrowa relacja, świadcząca o stabilnej gospodarce. Niższe o kilkanaście czy nawet o kilkadziesiąt procent ceny nieruchomości oznaczały by problemy, które byłyby rozwiązane poprzez obniżenie kosztów, co oznacza zwiększenie bezrobocia wśród osób z branży budowlanej – 4,5% ogólnego zatrudnienia w 2016 roku wg GUS, a przecież są jeszcze branże pokrewne (jak transport czy produkcja). Zaowocowałoby zmniejszeniem podaży. W efekcie, gdy będzie na rynku mniej danego dobra, to jego cena zacznie rosnąć. Tak więc obniżki byłby krótkotrwałe, a jedyny efekt gospodarczy byłby negatywny, bo zachwiałby stabilnością całego sektora.
No zasadniczo masz rację te argumenty teoretycznie są racjonalne ja nie jestem ekspertem od nieruchomości na pewno masz większa wiedzę ode mnie na ten temat. Ale coś mi tu śmierdzi i to ostro nie rozumiem dlaczego konkretnie podam przykład mojego miasta Leszna mieszkanie 50 m2 kosztowało ok 60 tyś zł a dzisiaj kosztuje ponad 130 tyś lub 150 tyś zł . Blok się postarzał , więc jego wartość powinna spaść . Nowych budynków przybyło całkiem sporo więc prawo popytu- podaży powinno działać . Oczywiście najniższa krajowa 15 lat temu no nie wiem ile wynosiła ale pewnie relacja najniższa krajowa a zakup mieszkania też była kiepska ale odnoszę wrażenie , że nieruchomości są za drogie.
I jeszcze jedna kwestia: stare bloki mają lepszy rozkład pomieszczeń i sensowniejsze kształty pokojów. Stąd ich rosnąca popularność
Taki drastyczny wzrost cen to ostatnie 15 lat . Ludzi w moim mieście nie przybyło jest niż demograficzny do tego masa ludzi wyjechała więc coś jest nie tak.
15 lat temu minimalna pensja to było niecałe 600 zł (tyle wtedy zarabiałem). Więc relacja była około 100 miesięcy czyli 8 lat z hakiem. Teraz ta relacja spadła do 75 miesięcy. U mnie w rodzinny mieście też ceny poszły w górę. Prócz inflacji mamy zmianę podejścia i odejście od mieszkania wielopokoleniowego. Poza tym takie miasta przyciągają ludzi z okolic, którzy po pewnym czasie mają dość dojazdów. Oczywiście to nie wyrównuje emigracji, ale też wpływa na rynek nieruchomości. To skomplikowane zagadnienie. Np decyzja o przyznaniu Polsce Euro 2012 podniosła wartość nieruchomości o kilkanaście procent, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach.
No jest to fakt ,że przez te umowne 15 lat bardzo mocno zmieniło się podejście ludzie już nie chcą się gnieździć na 50 metrach kwadratowych z żoną , dziećmi i z teściami, generalnie ja uważam , że jakość życia w PL się podniosła przez ten czas. Ale z drugiej strony kiedyś ludzie się nie zadłużali aż tak bardzo , dzisiaj dla większości osób własne mieszkanie bez kredytu to jest coś nieosiągalnego . A zmieniając nieco temat z punktu widzenia technicznego nie ma żadnego problemu żeby stawiać masowo tanie mieszkania z prefabrykatów. Siermiężna komuna postawiła ok 4 mln mieszkań owszem standard niektórych woła o pomstę do nieba np. taki falowiec w Gdańsku , kiedyś oglądałem wywiad z jednym z projektantów falowca i sam się wypowiadał , że takich konstrukcji w ogóle nie powinno się stawiać . Tak czy siak mamy dzisiaj teoretyczny kapitalizm i nie można tego porównywać do socjalizmu tyle , że mieszkanie jest tak ważną kwestią w życiu , że pozostawienie tego tylko i wyłącznie mechanizmom wolnorynkowym moim zdaniem nie jest dobrym pomysłem. Są różne dziwne programy Mieszkanie dla Młodych lub TBS ale to jest zdecydowanie niewystarczające . Potrzebna jest lepsza polityka mieszkaniowa i uruchomienie podobnej ale nowocześniejszej technologi stawiania budynków z gotowych elementów.
Tylko 11% ma obecnie kredyt hipoteczny (pisałem o tym tutaj: https://www.prywatnyinvestor.com/przecietny-kowalski/). Na razie to nie widzę szans na zmiany w pozytywnym kierunku. Zresztą póki są na obecnym poziomie to mam najemców 😉 mieszkanie+ to program na kredyt 🙁
No to teoretycznie najgorzej z tym zadłużeniem by nie było. Kiedyś interesował mnie temat Ile proc Polaków można zaliczyć do klasy średniej. Nie znalazłem żadnych konkretnych danych w necie tylko jakieś pseudonaukowe publikacje z których niewiele wynika . Można by przyjąć tezę , że do klasy średniej można zaliczyć te 10 proc osób zarabiających ok 6 tyś netto. W takim razie tylko 10 proc Polaków to byłaby klasa średnia . Oczywiście jest to bardzo szerokie i nieprecyzyjne określenie bo czym jest ta klasa średnia?
No właśnie należałoby zacząć od wyznaczenia granic klasy średniej. Na zachodzie to byłaby grupa która bez problemów się utrzymuje, ma relatywnie nowy samochód (powiedzmy do pięciu lat) i co najmniej raz w roku urządza sobie wakacje. Gdyby przyjąć to kryterium i wyrzucić z niego osoby mające służbowe auto w leasingu to niewiele by tego było. Tak czy inaczej, nie mamy klasy średniej, tylko generalnie dużo mniej lub bardziej ubogich i minimalną liczbę bogatych (coś koło 5%).
Poruszasz bardzo ciekawy temat. Bo to często tak jest, że widzimy tylko cenę, a nie zastanawiamy się co się na nią składa
Dlatego właśnie postanowiłem rozwiać wątpliwości. Wszyscy chcemy zarabiać coraz więcej, ale nie mamy świadomości że to z kolei podniesie komuś innemu koszty, przez co ten ktoś podniesie ceny produktu końcowego. Jak zboże będzie sprzedawane drożej to rolnik będzie zadowolony, ale na końcu będzie narzekać, że za chleb płaci więcej…
Z ta klasą średnią ja myślę , że jednak jest w PL klasa średnia wg różnych definicji może te 10- do max 20 proc można zaliczyć do klasy średniej. Szczególnie w moim rejonie jest dość sporo klasy średniej obojętnie jakby nie patrzeć widać to chociażby po niebywale rozbudowanych przedmieściach które to co roku rozrastają się jeszcze bardziej , dobrych powiedzmy 5 letnich aut też jest całkiem sporo w Powiecie Leszczyńskim , więc ja się nie do końca zgodzę z tym , że mamy 5 proc bogatych a reszta klepie biedę. Myślę ,że bardziej trafne będzie określenie mamy 5 proc bogatych może 0,3 proc elity albo jeszcze mniej i jakąś klasę średnią na poziomie tych 10-20 proc. Ale raczej bliżej 10 niż 20 proc. Wielkopolska mimo wszystko trochę zawyża ten wskaźnik . Wg mnie ta klasa jest ale jest szczątkowa.
No to się zgadzamy że jest bardzo mała i wręcz za mała ilość osób w tej klasie 🙂